如何做到购买房产和购买分红保险两不误？

MaxMa

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虽然家庭资产配置的方式有很多种，但真正适合我们的却并不多。

有的方式过于保守，例如银行储蓄包括购买GIC，回报太低；有的方式又过于激进，风险及不确定性太大，例如购买股票、期权、期货等，并不一定适合于普罗大众。

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其实，最具普遍性、而且也最适合普通家庭的二种资产配置方式就是房产和保险（特别是分红式保险）。

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下面我们就以分红式保险为例先来谈谈保险与房产这两种常见的家庭资产配置方式的异同点。

从相同点来说：

其一，从长线来说，它们都是稳健增值性的产品。分红式保险是不断增值、而且还是只升不降的资产，但它更注重的是长线的增值，并且相当地安全和稳健；而房地产从中、短期来说是有升有降的，但从长期来看，它也是会不断增值的。在房市好景时期，房产的短期增值性好；在房市不景气时，它的价格又会向下调整；房市上升和下调的综合结果，从长期来看它的增值率并不一定比分红保险高。

其二，分红式保险和主要自住房在增值过程中都是延税的，而且分红保险和主要自住房将来在传承给孩子时也都是完全免税的！这是加拿大政府给予我们的两个最大的税务优惠政策。你如果只是拥有自住房但没有购买一点终身保险（如分红保险），那么，你也就自动放弃了享受政府的这个最大税务优惠政策的权利，这是非常可惜的！

其三，购买分红式保险和购买房产都会让你有一定的压力，但正是这个适当的压力反而让你经过一定时间的积累后可获得一个可观的财富！你若一直租房住，固然会让你感到很轻松，但你就不能拥有一个属于自己的房产；你买一个房来住，需要每月还贷款，还需付很多相关费用，可能会让你感到压力较大，但你却可以因此而积累起一个巨大的免税财富！同理，您购买一份Term保险虽然也可以达到保障的目的，而且保费很便宜，你会感到很轻松，但等到Term保险到期你舍弃不要了，最终你就没有任何的保险资产；你购买一份分红保险，虽然需要支付的保费较多，压力要远比Term保险大，但你在获得一个保障的同时，也在延税的基础上积累了一个可观的保险类资产，这个资产将来既可以用于补充退休生活的需要，也可以用来传承一大笔一次性免税资产给孩子！

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从不同点来说：

其一，投资房将来要缴交增值税后才能传承给孩子，购买太多会产生一个很大的税务“炸弹”；但保险的赔偿额无论何时传承给孩子都是完全免税的；而且保险赔偿额本身正是解决投资型房产的税务“炸弹”的最佳工具；

其二，在意外或紧急情况发生时，房产有可能因为无钱支付房贷而被迫变卖，而保险则刚好相反，在赔偿条件满足时赔偿额会自动赔出来用于保护家庭，化解危机！

其三，买房产需一次性投入大笔资金，而买保险则只需按年或按月投入，不需占用一大笔资金。最后，买房产需要很多时间和精力进行打理，而买分红保险却并不需要自己操心，只管坐享其成。

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既然房产和分红保险各有特点也各有利弊，而且又都是家庭资产配置中不可缺少的，那么，我们每一个家庭都应尽早同时进行合理配置。但如果你的家庭资金较紧张，而且你又不想因拖延两者当中的任何一种的购买而浪费其增值的机会，那么，你应该怎样做才好呢？

下面是笔者的一些粗浅的意见：

第一，  如果有条件，您应尽快购买自住房，而且，在自己的经济能力承受范围内，自住房应买得（或换成）适当大一些，因为自住房（指主要住宅，下同）的增值在任何时候都是免税的，同时，您也应尽早购买一份人寿保险和重病保险来保护你的房产和家庭。若条件允许，当然应一步到位购买带投资、退休功能的保险如分红保险；若条件有限，至少也要同时或尽快购买一份Term保险， 等一年或几年后，如果你的自住房有了一些增值，你就可以将锁定的Term保险部分或全部地转换成投资型的分红式保险。若有钱付保费更好；若暂无钱支付分红保险的保费，你也可以将房产增值的一部分以适当的方式借出来暂付一年或几年的保费，这样，你就可以做到房产和保险投资两不误，鱼翅和熊掌兼而得。

第二，  第二，在购买了自住房以后，如果你目前还有足够的经济条件来买一份较大的分红保险，而且你还想尽早用这份分红保险的现金值来帮助你购买投资型房产，那么，你就应该选择那些短线现金值高的分红保险类型，而且尽量作额外付款以加速现金值的增长和积累！如宏利的分红保险ManulifePar， 它的短线现金值很高，长得也很快，还可利用其强大而灵活的额外付款功能使得总现金值更加快速地增长，这样，在必要时您就可以用保单作抵押借出一定的现金值来作为购买房产的首付。

第三，  第三，如果你的资产较雄厚，而且贷款条件和信誉都很好，想在尽早购买一份大额分红保单的同时，又不想因购买这份大额保单占用一大笔资金而错失更多的房产投资机会，那么，你就可以采用IFA（即Immediate Finance Arrangement）的方式：例如，您可选购Manulife 或Sun Life的短线现金值高的分红保险类型，在支付第一年的保费让保单生效后立即将保单抵押给银行，将所付保费全部借出来再用作房产投资，以后每年如此，您只需支付借款的利息即可（利息还可抵税）。所有借款的本金最终以免税的保险赔偿额来偿还，余额（即赔偿额与借款总额的差额）留给孩子。若想了解IFA的详细情况以及您是否满足条件采用IFA的方式，请打我电话咨询，或约见面详谈。

（ 本文不构成具体建议。具体请咨询合格的专业人员，也欢迎与本文作者联系。马新明Max Ma为资深专业理财顾问，环球百万圆桌会员，宏泰集团高级保险经理，明盛金融总经理，对分红式保险进行过长期、系统和深入的研究，并具有丰富的实操经验。电话：647-832-6780；Email: maxmafin678@gmail.com；更多的文章请浏览他的保险理财博客：Blog.51.ca/u-314419，或关注他的公众号: MaxMa_Canada，或加其微信：maxma678）。