[原创] 房屋财经资讯 9月号

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房屋财经资讯 9月号
Sept2010
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# F! F4 a% d8 N1 F 本期要目

0 L) k% w8 i% N1 z# t% }1． 如何选择最好的贷款年期
0 |) V9 _7 b& Z; C" f) i+ w
6 n6 d( A* v' x" Z7 _2．个案分析------如何用好加按
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3.秋季热点: 购房获$400元现金返还

. M& ?9 u9 n- u3 E4.业主的经济良性循环
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5 T/ U2 d1 x' K5 h7 P! c对首次购房者而言,选一个最好的贷款年期( term) , 往往颇费思量。 因为年期从最短6个月到最长10年，哪个最适合自己？在选择中，哪些因素最重要呢？

首先需要注意到的是，一般而言，年期越短，利率越低，年期越长，利率越高。是否这就意味着选择短年期最好呢？并不是，有时其它因素也很重要，或是整体经济因素，或是个人帐务状况，都应综合考虑。在整体利率形势偏低时，中长期年期最合算。个人帐务状况稳定，且利率市场正处低谷，则中长期年期最好。

如每月仅付贷款已将您推入经济承受力的边缘，那您最好选择一个中长期的固定利率，这样，无论利率上升多少，您的月供并没有变化，不用太多担心利率的潮涨潮落。
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) e* H) S. t! c( k在首个五年期或十年期的贷款结束后，大部分购房者的账务状况会更好，贷款余额也更低，那时，即便市场利率上涨得更高，月供对他们的压力也并不大，同时由于这个时段换房的可能更大，多数房主会选择短年期，以避免在售房时需交付罚金。　　　

如您购买的是投资物业，大部分会选择中长期年期的固定利率，当然，这也取决于您的整体计划。中长年期的固定利率，可使您明确知晓未来年份里的稳定支出，以便对未来收入作好精确安排。
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: i1 ]6 T5 \2 G8 ~+ ^* H当然，如果您已经知道不会在将购买的这个房子中住上超过５年，最好选择短年期贷款，避免在售房时由于提前中止贷款合同而产生的高额罚金。
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每个个体对年期的选择都有自己的独特性。其基础主要就是个人经济状况及风险承受能力。对这两方面都作好充分估计、测算后，您完全可以放心地作出决定。当然，在决定中，如您需要，本人随时随地乐意帮助您！请打来电话５１９－２００２１６８咨询即可。　

4 \- X$ W2 Z- h. l; y　如何选择――

  n# F: a, e* C. j最好的贷款年期
; g. w0 V& G% Q/ u9 z1 V- ~+ O
9 R) r1 M! i9 c个案分析----

- ?, F4 O5 ?' c6 `0 J1 C% c* A7 A- Z如何用好加按？(Refinance)　

上期简讯中,我们谈到本期将介绍扩大原贷款额度，将房屋中的净资产变现，用现金购买投资／出租物业的操作方法及利弊。下面就是关于这一做法的介绍及分析。
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" B$ }6 q% G. K2 L+ v首先，如何将房屋中的净资产变现？最大可拿出多少现金？举例如下，李先生夫妇在5年前买了一套价值20万元的房子，当时贷款为16万，在过去5年中，由于入市时利率较高（远高于目前利率），除基本月供外，两人还用足每年可加快还款的额度，使贷款余额很快降为10万余元，同时房子价格也上升为23万元，这样，李先生在此房中拥有的净资产已由入市时的4万升13万。这些钱如放在原房子中，并不实现增值，同时由于目前市场利率很低，而李先生的工作仍然稳定，按其家庭总收入，最大可贷出３２万元。李先生开始考虑将一些现金拿出，用此现金作为购一套出租物业的首付。
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" n1 M" y% E  l8 o9 J, ^+ A那么，他最大可拿到多少呢？按今年最新政策，最大可拿出房值的９０％，　这样，他可拿出的现金为：230，000*90%-10万=107，000。 最大可拿出$107,000用作调度，而这$107,000 可按当前市场利率计息，其中，浮动为２．０％．固定为３．９４％，远远低于几年前的价格。但是，如拿出超过房屋净值８０％的现金，李先生需要向ＣＭＨＣ公司再交保险费，他还是只拿出房值的８０％，这样，最后拿出$８４，０００，在原房屋中的贷款额扩大为$１８４，０００。
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购买出租物业,将带来怎样的投资回报呢?首先，应将出租物业的成本测算清楚，下面是一份成本清单，根据具体的物业，交各项支出在此清单中列清，就可得出比较清晰的成本测算，结合作出的投资，可算出投资回报．清单如下：

) G+ ~" t& S- n$ U, e4 j/ KCost listing for your investment property
( c( ~7 M; D- R# S
1.      Property tax（地税）:

" W# `' a' O2 W. }2.      Condo fee if any（物业管理费，排屋大部分有此费）:
! ?: H1 t6 Y* w! K
0 a) \8 `! a2 x6 |3.      Hydro（水电费）:

4.      Gas（气费）:

% H: i; V0 w/ G7 W$ v0 J5.      House Insurance（房屋保险）:

2 a* @) e# [, z6.      Mortgage Interest（贷款利息）:
. d7 z3 ]+ ]$ y$ F& Z7 }
7.      Maintenance（维修维护花费）:
& K6 ?  i- X( I. P$ z" R& _
: K5 I! S2 n1 a$ z( ~, C' ^" l8.      Others ( hi-speed/cable TV)（网／电视等，如租金含此费用）

Total:

在第６项贷款利息中，如购买出租物业的首期款是通过原房产加按而来，还要加上这部分资金的利息成本。如是来自存款，只须算新出租物业的贷款利息即可。
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6 _) {' v7 g( g$ D显然，投资出租物业，赢利与否，主要取决于收与支两端，租金收入越高，成本控制越低，收益当然就得到最大化。在成本控制中，贷款利息是很大的一笔，因此利率也很重要。今年２月以来，prime interest rate 一直维持在５０年以内的最低水平，就利息成本这块，今明两年应当是最为节省的。在利率偏低的市场，以加按的资金用作投资当然是利大于弊的，
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: D3 l# W  d/ G' {6 H4 K; e( ?秋季热点：购房获￥400 元现金返还
3 m" c2 F% N; F: r7 y% ]9 b. ]( @% h
* c9 h- e$ x& s& m- ?0 V由道明信贷独家推出的购房返利计划，最近在伦敦推出。在该项计划中，购房者如同时使用由道明信贷安排的贷款，并使用该公司的长期生意伙伴-----验房师及律师，则在交接日当日可获得共￥400元的现金返还。

# n% `) a  Y% p) j8 e) W采用这一计划的消费者上月已从中受惠。据了解，此计划重点在于确保房屋交接过程的顺利、无忧。良好的Team Work,往往是房屋交易中让消费者体验购房乐趣的一个关键。依赖于商家多年互相合作的基础，消费者进入这一以信用为基础构成的一站式服务体系，往往比自己独家寻找服务供应商更方便、快捷。据了解，此计划推出后，已很快得到良好市场反应。

' j! B/ U8 B3 ?! P由加拿大贷款保险公司 Genworth Financial 最近作出的一份调查显示，在反映个人经济状况的康健程度时,房屋持有人整体上往往状况更好。　

2 s- S; i9 s9 G3 B+ k) \6 `+ u下面是一些有趣的数据：

１）６５％的业主往往每月付清信用卡帐单，而非业主中，仅４８％每月付清信用卡帐单。此外，四分之一的业主加速还款，并设法加还大额本金还款（Lump Sum payment）。
' B  z2 i2 b: D1 p' k2 }
2)44%的业主可及时还清帐单，并存下一些余钱。(因篇幅所限,其余数据下期再续)
( {6 F" Y; i$ X% ~% h本月热推利率:
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, ~! j5 N* Q& l$ r1. 5年固定利率3.79%

2.5年浮动利率p-0.75%
6 m) v/ u' D, E* J& h
3. 3年浮动利率p-0.75%
# Z9 ?9 m" i' `) Y, g9 P$ P" Q3 _
5 n; [3 l4 q6 ?; {作者：Susan  Tong
& f4 n% G( h* o' ?$ n# TDominion Lending Centres Great Lakes
- _- J8 x1 Y5 S) z' V% N/ DCell: 519-2002168
Fax: 519-661-0998
  Q3 x4 T7 K0 Z. C% [) u8 b) IE-mail:susantong99@gmail.com

. Q3 g0 }! e' m  s9 V, ~更多信息请浏览：http://www.londonchinese.ca/home ... do=blog&view=me