| 伦敦市房地产税简介（PROPERTY TAX）
王万里
在众多买房的朋友们中，都会关心同一个问题：房子的地产税。市场上挂出待售的每个房子的地产税的多少，直接影响到房子的价格，也同样影响到买主的决定和信心。房地产税涉及到许多复杂的问题，我尽量用最简单的语言给大家来作一个基本的介绍。
一， 我们的地税账单来自哪个部门？
伦敦市地税管理部门（CITY TAX OFFICE）位于300 DUFFERIN AVE 的CITY HALL 的第四楼。伦敦市大约12万个房子都由此部门发出。每个家庭全年地税分五次向政府缴纳税金。日期为：2月28日；3月31日；6月30日；8月31日；10月31日。如果你不在规定期限内付清每笔费用，地税局会在过期后一个月内及时寄给你一张红色醒目的提醒通知（NOTICE OF PAST DUE PROPERTY TAXES）,并加上1.25%/月的罚款。
二， 房地产税是怎样评估出来的？
在安大略省有一个独立于地税局以外的市民房产评估部门（MUNICIPAL PROPERTY ASSESSMENT CORPORATION ,以下简称MPAC）。MPAC对其管辖内的物业进行每年一次的房产评估。具体评估如下;
伦敦市的 PMAC办公室以四年为一个评估周期（PHASED-IN ASSESSMENT），根据伦敦每年市场售价（SOLD PRICE）进行重复的调节和修改。例如 2005年--2008年这个周期内， 算出四年内的市场平均房价升（降）值，以此作为依据，用于2009年--2012年这四年的地税评估价增（减）值。举例说明; 2005年底，伦敦市平均房价为$191948；2008年底为$226021，这四年平均增长4.438% ，那么在2009年--2012年这四年期间，每个房子的地税评估价就以此为参照。但是，就伦敦市而言，每个区域不同，地理位置的差异，房龄的新旧，内部装修和 游泳池等等，这个增加的比例又不完全相同。2011年实际的地税平均增加值是4.07%。伦敦市地税局对每个物业征收的地税依据绝大多数都是来自PMAC提供的数据。
三， 地税评估价与市场价的关系
尽管地税评估价主要来自每年市场售价统计，但就每个具体物业而言，其差别是不相同的。伦敦的新房市场的地税评估价普遍偏高；DOWNTOWN 的百年老房子，有的高出市价很多。就总体而言，大多数物业的地税评估价低于市场价0--20%以内。
四， 政府地税是怎样花费的？
2011年，伦敦市地税税率（TAX RATE）为1.442744%，2010年为1.504425%。在今年，如果伦敦市地税评估价平均为20万， 那么全年应该上缴的地税应为$2885.50 ，如果伦敦市12万套房统计，政府今年的地产税应该为$3.4626亿元。这笔巨大的开销如下;
第一，30%用于社会治安与急救（PROTECTIVE SERVICE: FIRE, POLICE AND AMBULANCE）.
第二，17%用于社会与卫生保健服务（SOCIAL AND HEALTH SERVICE）。
第三，11%用于交通服务（TRANSPORTATION SERVICE）。
第四，10% 用于金融资本市场服务（CAPITAL FINANCING）.
第五，其他政府职能部门的服务（如教育与文化，环境与规划，生产与运作和社区服务等等）。
注解：2011年，伦敦市商业地产税税率为4.12%
五， 怎样实施地税申诉
在房屋交易过程中，经常会发现该房子的成交价低于其地税评估价。如果你遇到这种情况，就应该去伦敦市PMAC部门申诉（APPEAL）。伦敦市MPAC的地址：4380 WELLINGTON ROAD SOUTH. 当你入住（POSSESSION）以后，你要拿作购房合同（OFFER）亲自到SUPERSTORE MALL里面，找到MPAC工作人员，把合同给与对方复印一份，然后填一张申诉表。等待MPAC的答复，你的申诉日期最好在每年3月31日前完成。如果MPAC拒绝了你的申诉，然后你去ARB（ASSESSMENT REVIEW BOARD）小法庭打官司，一般情况下，你都会打赢的。ARB是独立于安省司法部门的一个准司法机构。专门服务地税评估这类民事诉讼服务。
六， 房屋交易中的地税复查
在房屋交易中，可能绝大多数买主都没有碰到地税问题。我给一个案例分析。
今年下半年，我的一个客户签了一个不足20万的购房合同以后，我仍然以常规的服务，亲自去CITY HALL 核查相关数据。不经意地到了地税局，查看今年与去年的地税差异，突然发现今年的地税比去年高出600多元，再细看MLS清单中，卖方经纪没有填写2011年的地税数据，鉴于职业的警惕性，我马上询问地税管理人员，得到的回答是： 卖主在去年作了下水道的修复与改进工作，花去了6000多元，卖主不想付这笔税费，她就分成10年来平摊到地税账单里，因此我看到的就是每年多付600多元地税的状况。然后，我们立即作了一个备忘录（MEMO），请对方先付掉再完成房屋交易。在房屋交易中，虽然你的律师要对你的房子涉及的地税要进行清查，但是，这种平均分摊地税的结果，律师会安常规方式认可，买主就会吃大亏，希望买房的朋友们多了解一些地税常识是很有必要的。（请个位朋友不要以我的介绍作为你的物业评估标准
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