购房合同中争取和保护买方利益的条款

----CONDITION 和 WAIVER

通常 CONDITION 和WAIVER是在房屋买卖过程中为了保护买方利益而采取的两种手段。

当经过房地产经纪精心挑选，周密安排，提供了真诚完善的服务后，作为购房者的您往往能看中称心如意的房屋，会向卖方提出购房要求，签署一份购房合同，俗称下“OFFER”。一些首次购房者此时喜欢在价格上与卖方讨价还价，殊不知这里房屋买卖的降价空间有限，一些洋人认死理，怎么也不肯降价。您也就别以为这里的房价也是“头戴三尺帽”，准备拦腰砍一刀。在这种情况下，您的优秀称职的房地产经纪会为您着想，通过CONDITION和WAIVER 等手段最大限度地争取和保护您的利益，并促成交易。

CONDITION是指在购房合同生效以前所必须具备或附加的一些条件，包括申请房屋贷款成功，房屋检验合格，购房者旧有的房屋卖出，卖方提供勘测图(SURVEY)、STATUS CERTIFICATE，更换屋顶、地毯、家用器具，修补房屋损毁构件，重铺路面，留下窗帘、灯具及一些家用电器和家俱等等。当条件不能达到或卖方不同意所提条件，合同便不成立，买方的押金将如数退还。

经过多年房地产市场交易的经验积累，针对各种情况的CONDITION，房地产界都有了许多格式和内容相对固定的CONDITION 条文，但严格意义上说，CONDITION 分为CONDITION PRECEDENT 和CONDITION SUBSQUENT 两种。

在CONDITION PRECEDENT 中，买方会明确说明，该OFFER是基於某一条件满足而生效。除非在某一特定的时间前，买方书面通知到卖方该条件已满足，否则，该OFFER便告无效，押金如数退还买方。

作为保护买方利益的条款，买方有权选择书面通知卖方在一定的情况下放弃(WAIVE)该条件。

在CONDITION SUBSEQUENT 中，买方会明确提出，在某一条件不能满足时，买方会终止该合约。买方会在某一特定的时间前，书面通知卖方这一条件不能满足，此时合约无效，押金如数退还买方。

如果卖方没有收到该书面通知，卖方会认为买方放弃了该条件，合同生效并具约束力，不管实际上该条件满足与否。

简单地说，前者在一定的情况下，买方会出具弃权书(WAIVER)给卖方；而后者在任何情况下都无须出具弃权书给卖方。

买方放弃条件，是因为出现一些新的情况，会使得该条件无必要或会成为合约成交的障碍。比如说，您买“649”突然中了大奖，那就毋需再申请房屋贷款啦。另外，当您的经纪人发觉有几个买家都下“OFFER”，争同一间房屋，而您又非常希望成交时，他会劝说您放弃某些条件以吸引卖方，增强竞争力，而不是一味地哄抬价格，从而最大限度地为您争取利益。

有时CONDITION条款会非常复杂，但您用不着全部精通，明白以上内容就足以与您的经纪人沟通好，具体事项您的经纪人会为您办理妥当。您呀，就准备好银子，等着“CLOSING DAY”的到来，尽享乔迁之喜吧！还有，别忘了打电话给我，您会多收到一个人的贺喜。